Новости:

Регистрация недвижимости

Мы все привыкли к идее, что государство диктует нам свои нормы и контролирует их соблюдение. Но в гражданском обществе государство еще и гарантирует права граждан, в том числе и экономические. Между тем ни для кого не секрет, что существующая система регистрации недвижимости не гарантирует прав собственности, а сам факт регистрации не может служить аргументом в суде, если сделка, не дай бог, будет оспорена. Вопрос о регистрации – один из самых туманных во всем пакете правовых актов, касающихся недвижимости. Прежде всего, до сих пор не ясно, что же именно подлежит регистрации. При принятии в 1994 году части первой Гражданского кодекса в него было введено принципиальное положение о необходимости государственной регистрации прав на недвижимость, их возникновения, перехода и прекращения (статья 131). Однако последующее законодательство стало уточнять этот перечень, и на сегодняшний день регистрируются отнюдь не все. Разобраться в этом вопросе нашему корреспонденту помог ведущий юрисконсульт юридического департамента ЗАО “ДМ Фонд” Кирилл Кубушка.

Что можно?

В настоящее время регистрируются как права на недвижимость, так и сделки с ней. По закону подлежат обязательной регистрации все вещные права на недвижимость. Кроме них в реестр вносятся некоторые обязательственные права: аренда, залог недвижимости, доверительное управление и другие, непосредственно указанные в законе. Однако, считает г-н Кубушка, получилась парадоксальная ситуация, когда в одних случаях регистрируется и договор купли-продажи, и переход права собственности (как в случае с жилыми объектами), а в других – переход права собственности без регистрации самого договора. К примеру, договор купли-продажи квартиры подлежит регистрации, а договор купли-продажи нежилого помещения – нет. То есть, регистрируется только то, что прямо указывается в законе, даже если это противоречит простой логике. К примеру, не подлежат регистрации такие, вроде бы связанные с недвижимостью права, как договор безвозмездного пользования недвижимостью, договор найма жилых помещений, договоры купли-продажи “нежилья”, земельных участков.

Большинство вопросов вызывает именно регистрация нежилых помещений, в отношении жилья ситуация более урегулированная: практически все действия, связанные с жильем, регистрации подлежат. В первую очередь, это объясняется тем, что с юридической точки зрения существует всего пять видов жилых объектов: жилой дом, часть дома, квартира, часть квартиры и недавно появившийся в российском праве кондоминиум. Все эти пять видов объектов подлежат регистрации и занесению в реестр, и практически все сделки, связанные с ними, тоже подлежат регистрации: купля-продажа, ипотека, аренда квартир (для юридических лиц) и т.д. Из договоров с жильем не подлежат регистрации только договоры безвозмездного пользования, коммерческого и социального найма (эти договоры оформляют отношения по пользованию жильем между гражданами и между гражданами и государством).

Имеешь право?

Зарегистрируй его!

В 1998 году вступил в силу новый Федеральный закон о госрегистрации, в котором была сделана попытка унифицировать, насколько это возможно, сделки с недвижимостью и создать единую базу, единый реестр, в который должны вноситься все совершаемые сделки. Надо сказать, что плохое разъяснение положений закона в то время привело к некоторому недопониманию и панике среди законопослушного населения, которое бросилось регистрировать свою недвижимость заново, опасаясь, что в противном случае можно лишиться прав на нее. Правда, паника по этому поводу была прекращена августовским кризисом того же года. На самом деле, все было и остается не так страшно: все сделки с недвижимостью – приватизация, сделки на вторичном рынке – признаются в законе действующими и не подлежат обязательной перерегистрации. В то же время, если собственник совершает какие-то сделки с этим жильем сейчас, то в этом случае ему придется сначала зарегистрировать свое право, внестись в реестр, а потом уже совершать сделку. Это только кажется сложным: регистрация сделки осуществляется одновременно с регистрацией ранее возникшего права и внесением его в единый реестр.

Как найти и обезвредить виноватого

Все эти сложные (и лишние, на первый взгляд) действия происходят совсем не для того, что бы осложнить жизнь гражданам, желающим купить или продать жилье, а совсем наоборот – чтобы ее облегчить и обезопасить, возложив часть ответственности по совершаемым сделкам на органы регистрации. По крайней мере, так задумывалось в теории. Но, как известно, теория суха, а древо жизни... ну вы понимаете. “В законе о госрегистрации, – поясняет г-н Кубушка, – написано, что учреждение юстиции несет ответственность за проведенную государственную регистрацию. Такой же пункт есть в первой части Гражданского кодекса, который гласит, что госорганы несут ответственность за вред, причиненный их деятельностью”. На деле же механизм привлечения к ответственности очень сложен по двум причинам. Во-первых, отсутствует экономическая основа для того, чтобы органы регистрации несли финансовую ответственность. Сейчас есть проекты, в которых предусматривается создание специальных фондов, которые были бы предназначены для того, чтобы выплачивать компенсацию тем, кто пострадал при госрегистрации. Однако пока эта идея хода не получила. Вторая причина, по которой механизм не работает, заключается в том, что доказать вину регистрирующего органа в том, что он допустил ошибку, очень сложно.

“С одной стороны, – продолжает Кирилл Кубушка, – у нас сказано, что реестр публично достоверен, то есть всякое лицо, которое получило информацию, вполне может ей доверять и не должно ее перепроверять. С другой стороны, доказать вину в действиях регистратора очень сложно, потому что недвижимость – это не простая категория, и я могу предположить такие ситуации, когда регистратор не может проверить всю историю объекта, и в результате сделка впоследствии может быть признана недействительной по основаниям, о которых регистратор даже не догадывался. В связи с этим привлечь его к ответственности за такое упущение не так просто, да и считать, что он во всех случаях виноват, – неправильно”.

И все сделки станут “Чистыми”

По мнению К.Кубушки, было бы правильным, если бы учреждения юстиции несли реальную ответственность. Безусловно, это не должна быть персональная ответственность отдельного регистратора, а ответственность государства, даже в тех случаях, когда оно не виновато, и все нюансы выявить было невозможно. Ответственность государства имеет огромное значение: если лица, совершающие сделку с недвижимостью, поймут, что свидетельство, выданное регистрирующим органом, – это скала, и в любом случае государство будет за это отвечать, то оборот недвижимости значительно упростится. Пусть это будет достигаться предъявлением более жестких требований к регистрации, зато мы будем уверены, что в процессе регистрации будут выясняться все детали истории перехода прав собственности на объект, а если что-то не выяснено, то, соответственно, будет гарантия, что государство заплатит.

Чтобы создать по-настоящему публично достоверную информацию, государство должно сказать: “Да я отвечаю за любые неточности, которые были допущены вольно или невольно при регистрации сделок”. Придумано это не в России, такая система давно работает в Германии, и считается, что она одна из самых жестких, но и самых надежных. Останавливает продвижение к германской модели обычная российская любовь к “дележке чужих денег”. Если такие фонды появятся у нас, то, скорее всего, не удастся избежать злоупотреблений, соответственно, встает вопрос о предотвращении коррупции и о механизме контроля.

Страшное слово “кадастр”

Еще один камень преткновения на пути к светлому будущему унификации оборота недвижимости – создание единого кадастра. При Минэкономразвития недавно создано Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Из положения об этом агентстве, которое уже утверждено, следует, что в планах федерального правительства создание единой службы кадастра объектов недвижимости, которая соединит в себе три основные подкадастра – земельный, градостроительный и систему технического учета. В результате, будет создан единый кадастр, и функции по его ведению будут переданы одному федеральному агентству.

Эта концепция уже начала реализовываться. Однако говорить о триумфе единения пока рано. Некоторую настороженность вызывает тот факт, что еще совсем недавно Госстрой предлагал сделать то же самое, однако встретил сопротивление на местах. Мотив такого отношения к федеральным планам довольно прост: сейчас БТИ, как правило – это унитарные предприятия, созданные региональными властями. Райкомземы и подразделения земельной кадастровой палаты – тоже органы двойного подчинения, с одной стороны, – федерального, с другой, – регионального и зачастую больше тяготеют к регионам.

Вносит путаницу в документооборот и то, что в разных регионах данные технического учета недвижимости фиксируются в разных формах: к примеру, в столице – одна форма, утвержденная московскими властями, в области – другая. В Москве техническое описание жилплощади фиксируется двумя документами – поэтажным планом и экспликацией к поэтажному плану, в области и в Петербурге – это уже три документа – поэтажный план, экспликация и техпаспорт. Создание же единого федерального кадастра повлечет полную передачу всех реестров в ведение федеральных органов и связанные с этим кадровые перестановки, что, несомненно, пугает регионы.

Профессиональные участники рынка надеются, что изменения в системе регистрации сделают правила игры более ясными и прозрачными, а гарантии государства – реальными. Но в этом вопросе переплелись интересы многих ведомств и разных уровней власти, и каждый стремится, чтобы его интересы были отражены. Стремление к компромиссу может привести к тому, что новый закон объединит противоречащие друг другу нормы. Не окажется ли у семи нянек дитя без глазу – покажет ближайшее будущее.

 

‹‹ назад | | вперед ››